Et tydeligere rammeverk – uten skjerpede krav
Med forskriftsendringene som trådte i kraft i 2025, er det gjennomført en omfattende oppdatering av strukturen og språket i regelverket for tilstandsrapporter. Det er viktig å understreke at endringene ikke innebærer nye eller strengere krav, men at de i stor grad tydeliggjør eksisterende plikter og forventninger.
Dette er ment å bidra til mer ensartet praksis blant bygningssakkyndige – og bedre etterprøvbarhet og forståelse for forbruker.
Klart virkeområde
Tidligere var det uklarhet rundt om forskriften gjaldt fritidsboliger. Dette er nå presisert: forskriften gjelder ved forbrukerkjøp av både helårsbolig og fritidsbolig. En enkel språklig endring, men med stor praktisk betydning for rapportering ved hyttesalg.
Konkretisering av fuktskadeindikatorer
Forskriften nevner nå tydelig hvilke visuelle tegn som bør vurderes ved kontroll: mugg, råte, oppsprekking, svelling og fuktkrevende insekter. Dette gjør det lettere å begrunne funn og øker kvaliteten på dokumentasjonen – uten å innføre nye kravsnivåer.
Hulltaking: Presisering av diameter
Kravet om hulltaking i våtrom og konstruksjoner videreføres, men det presiseres nå at hullet skal ha en diameter på minimum 73 mm. Dette samsvarer med praksis i bransjen, men det at kravet nå er eksplisitt i forskriften, gir et tydeligere rettslig og metodisk grunnlag.
Klare unntak for hulltaking
Det er også angitt eksempler på situasjoner der hulltaking kan utelates, for eksempel ved nyoppført bolig, bruk av fuktovervåkning, dokumentert rehabilitering etter BVN eller annen relevant dokumentasjon. Dette gir ryggdekning for faglige vurderinger, men stiller samtidig høyere krav til begrunnelse.
Metodekrav for ventilasjonskontroll
Tidligere var det krav om å kontrollere ventilasjon, men uten nærmere metodisk angivelse. Nå er det spesifisert at dette skal gjøres ved bruk av papirark eller røykampulle. En lavterskelmetode – men viktig for etterprøvbarhet.
Deformasjoner i yttervegger
Forskriften presiserer at deformasjoner i yttervegger skal ses i sammenheng med mulig fuktskade. Dette styrker sammenhengen mellom visuell observasjon og fuktvurdering.
Rekkverk og tilstandsgrad
For rekkverk er det nå fastsatt at det ikke skal settes tilstandsgrad på høyde og åpninger. I stedet skal eventuelle avvik forklares. Dette tydeliggjør skillet mellom teknisk tilstand og sikkerhetskrav, og forhindrer misvisende TG-bruk.
Krypkjeller: Ny paragraf, klar struktur
En ny paragraf gir detaljert regulering av vurderinger i krypkjeller, med klare skiller mellom tilgjengelighet, kontrollpunkter, dokumentasjonsplikt og forholdet til fellesarealer. Dette har vært etterspurt av bransjen – og bidrar til tryggere og mer strukturert rapportering.
Fokus på diffusjonssperre
Det er nå krav om å undersøke mulig punktering av diffusjonssperre, der dette er mulig uten å foreta destruktive inngrep. Dette retter oppmerksomheten mot et viktig skadepunkt – innenfor rammen av ikke-destruktiv metode.
El-anlegg: Ikke TG, men forklaring
Elektriske anlegg skal fortsatt beskrives, men det skal ikke settes tilstandsgrad. Der det avdekkes avvik, skal konsekvensen forklares. Dette bidrar til å unngå forveksling mellom teknisk tilstandsanalyse og forskriftskrav etter el-forskriftene.
Ny standard for arealmåling
Forskriften viser nå til NS 3940:2023, og måleverdier skal oppgis som BRA-i, BRA-e og BRA-b. Dette erstatter tidligere bruk av P-ROM og S-ROM, og harmoniserer arealrapportering med øvrige standarder og bransjepraksis.
HMS og rømningsforhold
HMS-forhold, inkludert manglende rømningsvei, skal beskrives med forklaring på konsekvens – men skal ikke gis tilstandsgrad. Dette er viktig for å unngå sammenblanding av sikkerhetsvurderinger og teknisk tilstand.
En tydelig hovedregel for TG
Det er nå fastslått at TG skal settes der forskriften ikke sier noe annet. Samtidig understrekes plikten til å informere når noe ikke har vært mulig å undersøke. Det gir et helhetlig og strukturert rammeverk for vurderingene.
NS 3600:2025 – ny hovedstandard
Den nye utgaven av NS 3600 trer i kraft som hovedstandard fra 1. juli 2026. Fram til da kan 2018-utgaven fortsatt brukes. Dette gir forutsigbarhet og tid til overgang, både for fagfolk og leverandører av rapporteringssystemer.
Det er lett å se sammenhengen mellom forskriftsendringene og innføringen av NS 3600:2025. Mange av presiseringene i forskriften speiler strukturen og begrepsbruken i den reviderte standarden. Dette legger til rette for en mer enhetlig praksis – der forskrift og standard nå i større grad peker i samme retning. For fagmiljøene betyr det mindre rom for tolkning, bedre juridisk forankring og en ryddigere hverdag i rapporteringsarbeidet.
Kilder: Forskrift om endring i forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) - Lovdata
Av Pretakst for en trygg og effektiv bolighandel