Pretakst sitt høringssvar til revisjon av NS 3600 – Teknisk tilstandsanalyse ved boligsalg

Tydeligere retningslinjer for referansenivå i tilstandsrapporter – forebygging av konflikter i bolighandelen

Som en teknologileverandør og tilbyder av blant annet skjematur for tilstandsrapporter, har vi valgt å kommentere revisjonen av NS 3600:2024 for å sikre at standarden opprettholder høy faglig kvalitet i bolighandelen. Vårt mål er å bidra til en trygg og effektiv rapporteringsprosess for både fagpersoner og forbrukere. I vårt høringssvar har vi fremhevet både positive endringer og områder der ytterligere forbedringer kan styrke standardens praktiske anvendelse og redusere risikoen for konflikter.

Utførelseskvalitet og nivå 1-undersøkelser

Pretakst roser standardens fokus på utførelseskvalitet, spesielt når det gjelder taktekking og membraner. Kategorisering av utførelse i nivåene lav, god, og meget god er avgjørende for å sikre robuste og holdbare tak med lang levetid. Men vi mener at det er urealistisk å forvente at en "vanlig" bygningssakkyndig, uten spesialkompetanse, skal kunne utføre disse vurderingene innenfor rammene av en nivå 1-undersøkelse. Mange av de tekniske vurderingene krever erfaring og dyptgående kunnskap, som ofte går utover hva som kan forventes i en grunnleggende tilstandsanalyse. Vi anbefaler derfor at slike vurderinger henvises til nivå 2- eller nivå 3-undersøkelser, for å sikre presisjon og pålitelighet i evalueringene.

Erfaringsmessig Normal Funksjonstid (ENF) og tilstandsgrader

Vi mener at alder alene ikke nødvendigvis bør være avgjørende for valg av tilstandsgrad (TG). Selv om alder kan indikere en økt risiko for fremtidige problemer, bør faktiske forhold som vedlikehold, materialvalg og utførelse spille en større rolle. Et gammelt tak eller undertak kan fortsatt være i god stand, og å gi det en TG2 kun basert på alder kan være misvisende alene. Vi fremhever viktigheten av å kombinere vurdering av alder med en objektiv vurdering av den faktiske tilstanden.

Eksempel: Vi refererer til produsentene sine undertaksbelegg som et eksempel på hvordan valg av materialer kan variere i kvalitet, og dermed også levetid. Det beste asfalt undertaksbelegget inneholder mer bitumen enn de enklere variantene - fordi det er forskjellig robusthet og oppbygging på de ulike beleggende i forhold til bruksområder. Det er også store forskjeller på bruk av diffusjonsåpne duker, og for eksempel med eller uten sløyfebånd. Dette bør reflekteres i vurderingen av tilstand. Standardens nåværende tilnærming fanger ikke opp slike nyanser godt nok, og det kreves ofte en spesifikk forståelse av materialenes oppbygging som ligger utenfor det man kan forvente i en nivå 1-undersøkelse.
‍

Takfall og primærtekking – Viktigheten av korrekt produktvalg

Når det gjelder undertak, fremhever vi også viktigheten av takfall og primærtekking i vurderingen. Lavt skrående tak, eller tak med åpne fuger som for eksempel vingetegl, utsetter undertaket for større påkjenninger fra vann og UV-stråling enn brattere tak. Det er viktig at standarden tar hensyn til dette i sine vurderinger, slik at bygningssakkyndige kan sikre korrekt produktvalg og oppbygging for den aktuelle situasjonen. Dette er essensielt for å sikre takets levetid og funksjon.

Erfaringsmessig Normal Funksjonstid og levetidsvurderinger

Pretakst ser utfordringer i bruken av Erfaringsmessig Normal Funksjonstid (ENF) i flere av tabellene. I dagens forslag gis en bygningsdel automatisk TG2 dersom forventet restlevetid er mindre enn syv år, noe som kan være misvisende. Vedlikeholdte eller delvis utskiftede bygningsdeler kan ha en lengre funksjonstid enn tabellen antyder, og unødvendig utskifting er heller ikke bærekraftig. Vi mener det bør åpnes for en mer nyansert vurdering, basert på faktiske forhold som vedlikehold og utførelse, og at slike vurderinger i noen tilfeller henvises til mer dyptgående inspeksjoner i nivå 2 eller 3.

Referansenivå og bruk av ENF-tabeller – en kilde til potensielle konflikter

Referansenivå i tilstandsrapporter kan skape forvirring hvis det ikke blir kommunisert tydelig nok hva som vurderes opp mot dagens forskrifter, og hva som vurderes i henhold til byggets opprinnelige søknadstidspunkt. Enkelte bygningsdeler vurderes etter dagens sikkerhetskrav, mens andre vurderes etter kravene som var gjeldende da bygget ble oppført. Denne praksisen kan føre til at både bygningssakkyndige og forbrukere noen ganger kan oppleve uklare forventninger, og at det oppstår konflikter i bolighandelen.

Bruken av Erfaringsmessig Normal Funksjonstid (ENF)-tabellene kan forsterke denne forvirringen. Når levetid blir et styrende kriterium for tilstandsgrader, kan bygningssakkyndige ende opp med å gi en bygningsdel TG2 kun basert på alder, uten å ha nok informasjon om faktisk vedlikehold eller materialvalg. Dette er spesielt utfordrende i en nivå 1-undersøkelse, hvor det ofte ikke er nok data tilgjengelig til å foreta en grundig vurdering. I slike tilfeller kan vurderingen bli unøyaktig, noe som igjen skaper misforståelser mellom kjøper og selger.

Økt konfliktnivå: Når ENF-tabellene benyttes slik, kan det bidra til ulike forventninger hos partene. Kjøpere kan få inntrykk av at bygningsdeler som er vurdert til TG2 er i dårligere stand enn de faktisk er, mens selgere kan føle at deres godt vedlikeholdte boliger får unødvendig lav tilstandsgrad basert på levetid alene. Dette kan påvirke prisforhandlingene negativt og øke risikoen for konflikter i bolighandelen.

Vi mener derfor at det er viktig å være tydeligere på bruken av referansenivå og ENF-tabeller. Vurderingene bør ta hensyn til byggets alder, men også inkludere en grundig vurdering av tilstanden basert på vedlikehold, materialkvalitet og faktisk bruk. Dette vil bidra til mer rettferdige vurderinger av både eldre og nyere bygninger, og redusere potensialet for misforståelser og konflikter i bolighandelen.

Energieffektivitet og klimarobusthet

Vi anerkjenner også at standarden har inkludert vurderinger av energieffektivitet, noe vi ser som en positiv utvikling, spesielt med tanke på kommende krav i EUs bygningsdirektiv. Dette vil være med på å fremme energieffektiviseringstiltak i eksisterende bygg, som er avgjørende for å oppnå nullutslippsmålene.

Når det gjelder klimarobusthet, er vi positive til en vurdering, men imidlertid bekymret for forenklingen av vurderingene. Standarden er ikke klar nok, men vi tolker det som om den legger opp til at den dårligste tilstandsgraden skal styre bygningens robusthetsklasse, noe som kan gi en urettferdig vurdering av eldre bygg som har gjennomgått renoveringer og delvise utskiftninger. Vi mener det bør være en mer balansert tilnærming som tar hensyn til helheten i bygningens oppgraderingstiltak.
Dette er også omfattende undersøkelser og informasjonsinnhenting som ikke nødvendigvis alltid vil gi riktig info i byggets tilstand i sin helhet.

Oppsummering

Pretakst setter stor pris på revisjonen av NS 3600 og ser frem til de endelige justeringene. Vi håper våre innspill om nivå 1-undersøkelser, tilstandsgrader, referansenivå og Erfaringsmessig Normal Funksjonstid (ENF) vil bli tatt i betraktning, slik at standarden kan sikre en mer presis, rettferdig og anvendelig tilstandsanalyse som både bygningssakkyndige og forbrukere kan forstå og stole på.
‍

- av Pretakst, for å sikre en tryggere bolighandel.

‍

‍